Porządki małżeńskie - gdy majątek jest wspólny, ale w księdze wieczystej właścicielem jest tylko jeden z małżonków

Autor artykułu: radca prawny Marek Zwoliński

W małżeństwie najczęściej oboje małżonków jest współwłaścicielami ich majątku. Jest to zasada, bowiem z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Tylko przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Jednak w praktyce, mimo tego że współwłaścicielami nieruchomości zakupionej w trakcie trwania małżeństwa są oboje małżonkowie, to często formalnie tylko jeden z małżonków figuruje w księdze wieczystej jako właściciel tej nieruchomości. (Na marginesie warto zauważyć, że podobnie często jest w dowodach rejestracyjnych pojazdów.) 

W takiej sytuacji informacje zawarte w księdze wieczystej prowadzonej dla takiej nieruchomości, są niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym tej nieruchomości.

Stan taki ma ogromne znaczenie dla wszystkich zainteresowanych taką nieruchomością. Ale wydaje się, że najbardziej zainteresowany powinien być tutaj małżonek, który mimo tego że jest współwłaścicielem takiej nieruchomości, to w księdze wieczystej jako jedyny właściciel jest wpisany tylko drugi małżonek.

Taka sytuacja często może trwać wiele lat. Wtedy ten małżonek, który nie jest wpisany w księdze wieczystej nawet nie wie, że formalnie nie jest współwłaścicielem tej w jego mniemaniu wspólnej nieruchomości. Taki nieświadomy małżonek dowiaduje się o tym z reguły w mało komfortowych i nieprzyjemnych dla niego sytuacjach.

Kwestia formalnego ustalenia kto jest rzeczywistym właścicielem danej nieruchomości nabiera dla małżonków szczególnej wagi gdy:

dzielą się oni swoim majątkiem po rozwodzie,

oraz

  wierzyciel jednego tylko małżonka kieruje egzekucję do nieruchomości, która mimo to że w rzeczywistości stanowi współwłasność obojga małżonków, to jednak formalnie zgodnie z informacjami w księdze wieczystej stanowi własność tylko jego dłużnika.

Podział majątku małżonków

Podziałowi majątku małżonków podlega ich majątek wspólny. I tu pojawia się problem, bo nagle okazuje się, że majątek który dany małżonek uważał za jego współwłasność, zgodnie z informacjami zawartymi w księdze wieczystej jest własnością tylko drugiego małżonka.

W sprawie o podział majątku wspólnego taka nieruchomość będzie objęta podziałem, dopiero wtedy gdy małżonek nie ujęty w księdze wieczystej wykaże przed Sądem, że dana nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków. Jest oczywistym dla każdego kto dba o swoje interesy, że w takiej sytuacji pomoc prawnika takiemu małżonkowi jest koniecznie potrzebna.

Ważne:

Z różnych względów, nie zawsze można czekać z uregulowaniem kwestii współwłasności nieruchomości do sprawy o podział majątku małżonków. A dopóki w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości widnieje tylko jeden małżonek, to może on sam skutecznie sprzedać, darować czy w inny sposób rozporządzić tą nieruchomością bez zgody drugiego małżonka, który w rzeczywistości jest współwłaścicielem tej nieruchomości.

Jest to okoliczność z pewnością bardzo niekomfortowa dla małżonka nie wpisanego do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Wystarczy tylko wyobrazić sobie, że małżonek wpisany do księgi wieczystej jako jedyny właściciel nieruchomości pozbędzie się jej w jakikolwiek sposób ...

Co wtedy? Czy małżonek pominięty może dobrze się czuć?  Nie trzeba wielkiej wiedzy, żeby wiedzieć, że w takiej sytuacji małżonek nie wpisany do księgi wieczystej ma w praktyce duży problem.

Jeśli nie można czekać na podział majątku, to trzeba szybko skontaktować się z prawnikiem w celu omówienia z nim sytuacji, i ustalenia kroków które należy podjąć w celu ochrony interesu małżonka - współwłaściciela nieruchomości nie wpisanego do księgi wieczystej. Pozew o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, będzie zapewne konieczny. Trzeba się spieszyć jeśli chce się uniknąć jeszcze większych komplikacji.

Egzekucja z nieruchomości małżonków

Współwłasność nieruchomości z racji tego, że wchodzi ona w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, ma dla obojga małżonków również tę wartość, że gdy dłużnikiem jest tylko jeden z małżonków, to jego wierzyciel nie może prowadzić egzekucji z nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków.

A więc jeśli w księdze wieczystej nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków, wpisany jest tylko jeden małżonek (dłużnik) jako jej jedyny właściciel, to komornik będzie mógł prowadzić egzekucję z tej nieruchomości. W takim przypadku jest to niekorzystne dla obojga małżonków. Każdy z małżonków powinien być więc zainteresowany dokonaniem odpowiednich czynności w celu ujawnienia w księdze wieczystej także małżonka dotychczas w niej nie wpisanego. Jakie to mają być czynności, to najlepiej ustalić z pomocą kompetentnego prawnika.

Jeśli już prowadzona jest egzekucja z takiej nieruchomości małżeńskiej traktowanej przez komornika jako majątek osobisty jednego tylko małżonka, to trzeba jak najszybciej podjąć odpowiednie działania, które pozwolą taką egzekucje skutecznie zahamować. Również w takiej sytuacji bez pomocy dobrego prawnika się nie obejdzie.       

Zapraszam do skorzystania z moich usług w porządkowaniu wpisów w księgach wieczystych.