Jak nabyć ziemię rolną nie oglądając się na prawo pierwokupu? 

Autor artykułu: radca prawny Marek Zwoliński

Data publikacji artykułu: 17.03.2019r.

Każdy zainteresowany zakupem (nabyciem) czy sprzedażą (zbyciem) nieruchomości rolnej dobrze wie, jak ciężko jest aktualnie (tj. po dniu 30 kwietnia 2016r.) skutecznie i szybko taką transakcję przeprowadzić.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (zwana dalej „uokur”) zawiera bardzo rygorystyczne regulacje ograniczające swobodny obrót nieruchomościami rolnymi.

Zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być przede wszystkim rolnik indywidualny, tj. zgodnie z art. 6 uokur, osoba fizyczna:

- będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,

- posiadająca kwalifikacje rolnicze,

- co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca  przez ten okres co najmniej 5 lat osobiście to gospodarstwo. 

Nie zagłębiając się w szczegóły, można w uproszczeniu stwierdzić, że osoba prowadząca gospodarstwo rolne i otrzymująca dopłaty do gruntów rolnych i upraw, jest rolnikiem który może być nabywcą nieruchomości rolnych.

Prawo pierwokupu - utrudnia lub uniemożliwia zakup

Zwykle jednak (poza opisanymi niżej wyjątkami) nie wystarczy być rolnikiem, żeby normalnie i bez przeszkód kupić działkę rolną.

Zasadą jest bowiem, że gdy sprzedawana jest działka rolna, to często dzierżawcy tej działki rolnej, a jeśli nie dzierżawcy, to zawsze Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (zwanemu dalej "KOWR"), przysługuje prawo pierwokupu tej działki rolnej.

Rolnik może więc kupić działkę rolną, dopiero wtedy gdy z prawa jej pierwokupu nie skorzysta dzierżawca tej działki, albo KOWR.

Prawo pierwokupu nie przysługuje dzierżawcy i KOWR jedynie gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest:

- osoba bliska zbywcy (tj. zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona),

albo

- jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha łącznej powierzchni użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.        

Jeśli więc chcesz nabyć konkretną nieruchomość rolną, i nie dotyczą Cię dwa wyżej wymienione wyjątki, to musisz liczyć się z tym, że tę nieruchomość kupisz dopiero wtedy, gdy z prawa pierwokupu nie skorzystają uprawnieni do tego dzierżawca tej nieruchomości lub Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.

Przez prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy albo KOWR musisz więc w takich przypadkach, zawsze stracić bardzo dużo czasu (w praktyce co najmniej kilka miesięcy, w trakcie których zbywca nieruchomości może się rozmyślić lub znaleźć bardziej zdeterminowanego (oferującego lepszą cenę) lub mądrego/sprytnego nabywcę) zanim okaże się, czy uprawnieni z prawa pierwokupu skorzystają, czy też z tego prawa pierwokupu nie skorzystają. 

Dodatkowo, jeśli uprawniony dzierżawca lub KOWR skorzystają z prawa pierwokupu, to oczywiście nie będziesz mógł kupić upatrzonej nieruchomości rolnej, bo kupią ją ten dzierżawca lub KOWR.

Trzeba też wiedzieć, że szczególnie dzierżawcy takiej nieruchomości rolnej są zainteresowani kupnem już użytkowanej przez nich nieruchomości rolnej. Jeśli więc upatrzona nieruchomość rolna jest aktualnie dzierżawiona przez dzierżawcę, któremu przysługuje prawo pierwokupu, to zapewne on z tego prawa pierwokupu skorzysta.  

Prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy i KOWR, jest więc dla chętnego nabywcy danej nieruchomości rolnej bardzo niewygodne, a czasem wręcz uniemożliwia zakup upatrzonej nieruchomości rolnej.

W takich warunkach wielu chętnych nawet rezygnuje z poszukiwań atrakcyjnych nieruchomości rolnych, obawiając się że prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy lub KOWR, zniweczy ich zamysł, powodując że nawet czas poświęcony na poszukiwania nieruchomości rolnej i negocjacje z jej właścicielem (lub właścicielami, bo często nieruchomość rolna stanowi współwłasność wielu współwłaścicieli), będzie bezowocnie zmarnowany.

Prawo pierwokupu - nie musi Cię blokować

Chciałbyś stać się właścicielem nieruchomości rolnej? Wiesz już, że zawsze co najmniej utrudnia Ci to opisane wyżej prawo pierwokupu. 

Kiedyś (przed 30 kwietnia 2016r.) było tak, że po prostu znajdowałeś ciekawą nieruchomość rolną, uzgadniałeś z jej właścicielem jej cenę, podpisywaliście umowę sprzedaży u notariusza, i stawałeś się właścicielem tej nieruchomości. 

Chciałbyś, żeby teraz było podobnie? A więc wyobraź sobie, że jest to możliwe i zgodne z prawem.  

Jeśli więc chcesz stać się właścicielem nieruchomości rolnej nie oglądając się na prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy lub KOWR,

albo

jeśli chcesz korzystnie zbyć swoją nieruchomość rolną, a ogranicza Cię prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy lub KOWR,

to w każdym z tych przypadków skontaktuj się z moją Kancelarią i umów na poradę w tej sprawie.

Jest sposób na nabycie nieruchomości rolnej bez oglądania się na prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy i KOWR. 

Zapraszam do korzystania z moich usług, żebyś dowiedział się czy ten sposób możesz i chcesz wykorzystać w Twoim przypadku. Marek Zwoliński radca prawny właściciel serwisu internetowego www.zdg.pl